# J-REIT銘柄選定ガイド

## 概要

本章では、J-REITの銘柄選定に関する具体的な基準と方法について説明します。財務指標、不動産ポートフォリオの質、運用会社の評価など、多角的な視点から銘柄選定の方法論を提示します。

## 財務指標による評価

NAV倍率
: 1倍未満の場合は理論的には割安と判断できます。ただし、不動産評価額の妥当性も確認が必要です。

LTV（負債比率）
: 40%以下が望ましく、50%を超える場合は財務リスクが高まります。

分配金利回り
: セクター平均と比較して、適正な水準であることを確認します。

## 不動産ポートフォリオの質

物件の質
: プライム物件の保有比率、築年数、立地条件などを評価します。

テナントの質
: 主要テナントの信用力、契約期間、賃料水準を確認します。

分散度
: 物件数、地域分散、セクター分散の程度を評価します。

## 運用会社の評価

運用実績
: 過去の分配金推移、NAV成長率、ポートフォリオの質的向上実績を確認します。

リスク管理能力
: 金利変動対策、自然災害対策、テナントリスク管理の体制を評価します。

## セクター別の選定ポイント

物流施設系
: - 都市近郊の立地優位性
- 自動化・効率化への対応状況
- 新規開発計画の採算性

住居系
: - 物件の築年数構成
- リノベーション計画
- 地域別の需給バランス

オフィス系
: - グレードA物件の保有比率
- テレワーク対応の進捗
- 賃料水準の競争力

ホテル系
: - インバウンド需要への対応
- 運営効率性
- ブランド力

## 投資戦略に応じた銘柄選定

インカム重視型
: - 安定した分配金実績
- 長期契約の比率
- 財務健全性

成長重視型
: - 新規開発計画
- ポートフォリオ拡大計画
- 運用効率化施策

バランス型
: - 適正なNAV倍率
- バランスの取れたポートフォリオ
- 安定した財務基盤

## まとめ

投資家のタイプや投資目的に応じて、適切な銘柄選定基準を設定することが重要です。財務指標、不動産ポートフォリオの質、運用会社の能力を総合的に評価し、自身の投資戦略に合致する銘柄を選定することが望ましいでしょう。