定量的評価¶
概要¶
本章では、J-REIT市場の定量的な評価を行います。NAV倍率、分配金利回り、LTV（負債比率）などの主要な指標を用いて、現在の市場価値と投資機会について分析を行います。
バリュエーション指標¶
現在のJ-REIT市場は以下のバリュエーション水準にあります：
NAV倍率¶
市場全体では概ね0.9〜1.1倍程度で、歴史的に見て中立的な水準です。NAV倍率とは、市場価格÷1口当たりNAV（純資産価値）の比率で、1倍未満であれば理論的には割安と考えられます。
NAV倍率の詳細な解釈：
NAV倍率が1倍の場合 : 市場価格が理論価値と同等であることを示します。
NAV倍率が1倍未満の場合 : 理論的には割安な状態を示唆します。 : 不動産価値に対して市場での評価が低いことを意味し、将来的な価格上昇の可能性があります。
NAV倍率が1倍超の場合 : 理論的には割高な状態を示唆します。 : 将来の成長期待や、保有不動産の質の高さが評価されている可能性があります。
NAV倍率の活用方法：
同一セクター内での相対比較 : 類似の不動産ポートフォリオを持つREIT間で比較することで、割安・割高判断の参考になります。
時系列での分析 : 個別REITの過去のNAV倍率推移と比較することで、現在の評価水準を判断できます。
注意点：
NAVの算出には不動産評価額が用いられるため、評価の時点や手法による影響を受けます。
マーケット環境や個別REITの特性によって、適正とされるNAV倍率は異なる場合があります。
分配金利回り¶
セクター平均で3.5〜4.0%程度であり、低金利環境下では依然として魅力的です。
LTV（負債比率）¶
市場平均で約45%前後と、財務健全性は概ね維持されています。LTVとは総資産に対する負債の割合を示し、低いほど財務安全性が高いとされます。